Adjudicação Compulsória de Imóvel pós contrato de gaveta

Contrato de gaveta de compra e venda de imóvel

Se você comprou um terreno ou uma casa, mediante contrato de promessa de compra e venda particular, o chamado contrato de gaveta, e já quitou o imóvel mas não recebeu a escritura a que tinha direito para ser o dono definitivo do imóvel (proprietário registral), saiba que há uma ação específica para resolver isso.

É muito comum que terrenos e casas que são vendidos entre duas pessoas físicas sejam parcelados em inúmeras vezes. A venda de uma casa ou terreno nessa modalidade se dá mediante o contrato de promessa de compra e venda particular, chamado também de contrato de gaveta. Normalmente nesses contratos coloca-se uma cláusula em que o vendedor se obriga, após quitado o preço, em passar a escritura pública de compra e venda para que o comprador possa, enfim, ser o dono do imóvel no registro.

A Ação de Adjudicação Compulsória de Imóvel

O art. 15, do Decreto Lei nº 58 de 1937, que dispõe sobre a venda de terrenos para pagamento em prestações prevê que após o pagamento integral do preço ajustado pelo imóvel o comprador pode exigir que o vendedor passe (outorgue) a escritura de compra e venda.

Caso o vendedor do imóvel se recuse a passar (outorgar) escritura de compra e venda, o art. 16 da mesma lei prevê que o comprador poderá propor uma ação judicial específica buscando o cumprimento dessa obrigação, que chama-se ação de adjudicação compulsória.

Requisitos para a Ação de Adjudicação Compulsória

Os requesitos para a propositura da ação de adjudicação compulsória são a existência de um contrato de compra e venda e a comprovação do pagamento do preço ajustado pelo imóvel. As formas de comprovação do pagamento do imóvel são: comprovantes de depósito na conta do vendedor, recibos assinados pelo vendedor, notas promissórias, termo de quitação do contrato de compra e venda, cheques, dentre outros.

O promitente comprador pode ter mais segurança de que o imóvel não será penhorado por dívidas do promitente vendedor, registrando o contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel. Porém, para realizar a ação de adjudicação compulsória, o Superior Tribunal de Justiça- STJ, através de reiteradas decisões (Súmula 239 STJ), consolidou o entendimento de que a ação de adjudicação compulsória pode ser proposta ainda que o contrato de promessa de compra e venda não seja levado para registro no cartório de imóveis.

No caso de contrato de Cessão de Promessa de Compra e Venda

Caso você possua somente um contrato de Cessão de Promessa de Compra e Venda, saiba que essa cessão teve origem em um contrato de gaveta anterior, que também não foi registrada. Mesmo para os casos de Cessão de Promessa de Compra e Venda, a Ação de Adjudicação Compulsória pode ser intentada. Nesse caso, você deverá ter o contrato de Cessão de Promessa de Compra e Venda, e os comprovantes de pagamento do contrato. A ação deverá ser proposta contra o dono do imóvel que consta na matrícula, pois só ele terá poderes para passar a escritura pública de compra e venda.

Caso no curso do processo, por qualquer motivo, o vendedor do imóvel não puder passar a escritura de compra e venda, o juiz determinará que o registro de imóveis faça a transferência do imóvel para o promitente comprador, e então, finalmente, ele passará a ser dono definitivo do imóvel.

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